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    2019-09-26 14:28 理财规划小编

    香港赛马会中彩网 www.svgsu.tw 不炒房是未来聪明人的觉悟,而投资是对于未来房地产趋势的领悟,所以说,如果你已经有觉悟不炒房,并且想要投资房产,那么还是有希望的!

    未来的中国房产是一定会出现两极分化的走势。也就是说值得投资的只有一线城市,新一线城市和少部分的强二线城市。对于其他的二三四五线城市来说,不但没有炒作的价值,连投资的价值也荡然无存,仅仅只能够满足刚需!

    一,任何国家的房地产都是人口红利支撑的房价!

    简单的说,人口的密度,人口的流动度,以及人才的吸引都是房价能够继续上涨的根本。房子就是船,人就是水,只有水涨才会船高。

    但是目前的中国已经呈现了一个非常严重的老龄化趋势,再加上高房价的压力下,人口出生出现了明显的下滑。也就是说在过个10-20年,目前大部分的年轻人其实都不缺房子,那自然会造成一种供大于求的现象。

    并且这种显现会在一线城市、新一线城市与其他三四五线城市之中,出现一个明显的分化。我们可以看到,在1950年~2015年的这几十年里,人口的流入增长率高达了1.7%,其中主要以强一线、新一线,以及部分的强二线为主。

    而对于那些人口占比较小的城市来说,不仅没有出现生育率的增加,反而持续流出的迹象更明显。越来越多乡村的孩子,都往大城市流入,造成了一种人口的两极分化。

    那么长期以往下去,支撑房价的人口红利也会促使一线城市,新一线城市的房价不断温和上涨,而对于三四五线的城市来说,就是逐步回调,设置下跌,滞涨的局面了。

    二、看目前中国的房地产市值,以及相对应的居民杠杆情况!

    目前中国的房产市场,已经出现了市值过大,杠杆过高的现象。

    根据数据显示,中国房产总市值65万亿美元,大约450万亿人民币,已超过+欧盟+日本总和,后者只有60万亿美元。这一数字还是我们国有资产总和66.5万亿人民币的7倍。

    更重要的是,在这么大市值的背后,还有着一个非常大的杠杆问题,可以说目前中国大部分的家庭,都背负着一个房地产的杠杆,甚至对于许多家庭,都是几代人共同偿还,非??膳?。

    央行数据显示,2018年一季度末,人民币房地产贷款余额34.1万亿元,同比增长20.3%,增速比上年末的20.9%末低0.6个百分点,尽管如此,相较2017年四季度绝对值仍环比增加1.9万亿元,创出纪录新高。

    而到了2018年年末,34万亿的贷款数值就变成了38万亿,接近40万亿。

    报告还指出,贷款需求多数来自于80后和90后的购房者,所以说年轻一带的债换压力非常大。

    数据显示,80后的月供收入比为40.8%,90后为43.5%,结合80前的32%来看,初步可以得出年龄越小月供负担越大的结论。值得一提的是,抛开年龄分组,从收入维度来看的话,低收入者杠杆更高,其平均月供收入比为43%。另外,三、四线城市购房者平均月供收入比显著高于其他高能级城市,数值为42.4%。

    综合来看,目前中国的房地产市值确是过大了,而直接导致的是贷款比例过高,如果长期以往下去,无非是给自己埋下了金融?;囊?,甚至可能造成更大的问题。

    所以说,国家注意到了问题的严重性,实行了新的LPR贷款政策,就是为了抑制炒房,明确“住房不炒”的方针。

    那这样来看的话,未来对于没有人口红利支撑的二三四五线其实就失去了投资的价值。

    三、未来的趋势其实还是以改善型住房的角度去考虑!

    对于未来的趋势来看,大部分的购房者都是以改善型住房为主,而其中最主要的就是集中在一线,新一线,强二线这样的城市。

    因为对于这些地方来说,不仅有着较好的医疗设施,还有非常不错的周边配套,以及教学场所。所以无论是对于刚需,对于改善,都是首要选择。

    根据数据显示,2018年购房者家庭人均居住面积为27.8平方米。24.3%的购房者人均居住面积不到20平方米,相当于三口之家住房不到60平方米,9.3%的家庭人均居住面积在50平方米以上。在这种趋势之下,大部分的年轻人都是渴望改善自身居住条件,提升居住空间的一个渴望!

    而另一方面,受到购房成本制约,一线城市人均居住面积27.5平方米,人均卧室个数达到0.73个,低于低能级城市。

    二手房购房需求以两居室为主,2口之家达到人均一间,单身家庭住房宽裕。但60%的家庭人均卧室不到1个,3口之家为0.8个,4口及以上家庭人均卧室为0.6个,家庭规模越大住的越拥挤,改善需求越强烈。

    这就意味着未来的住房改善主要发生在一二线城市,也就提高了优质改善房产的需求,以及投资的价值。

    因此,综合来看,房地产的黄金周期已经结束。未来能够支撑房价上涨的无非就是人口和改善的需求,还有就是对于一线城市,和新一线城市来说,他们对于人才的吸引一直保持着一个持续的、高强度的趋势。

    所以说,投资房产,首选强一线,新一线,其次考虑强二线,而对于三四五线城市来说,也就丧失了投资的价值,更加没有炒作的必要,仅仅满足的是一个刚需!

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